評估 1: 售屋動機評量

1家庭成員增加,空間不夠用 2家庭成員減少,空間過大3空屋閒置 4裝潢折舊,想重新裝潢 5考慮小孩上學的學區規劃6移民 7房價上揚,賣屋可獲得可觀利潤 8環境不夠優良


9工作地點調動 10常遭受天災意外,無法克服11地段不佳,沒有未來發展性 12有財務調度壓力且房子效用不大 13交通不便,通勤成本高 14利息太高,無力負擔 15房屋出租的投資報酬率低於3%


【若有兩項以上符合,建議考慮出售房屋】


 


評估 2:剖析房屋特色


<屋內外屋況加分表>


內部加分項


外在加分項


屋況裝潢新穎


位處靜巷或知名區域


房間數3~4


附近有知名學區


格局方正


有專人管理


採光佳、通風好


鋼骨結構建造


配有合格之防火設施


使用高效率用電設備


隔音效果好


庭園綠化,設有無障礙設備



【註:超過三項特點,屬於中上產品;超過四項,屬於房市搶手貨】



評估 3:行情蒐集管道


        房地產市場流行一句話,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,有些屋主在定價時,因為考量購入成本及自我情感投射,產生房價盲點而開價過高,直到錯失出售良機後,才願意修正價格。



房屋行情蒐集其他管道: 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。2.委託多家房屋仲介業者估價,並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。4.上網查詢公開市場成交行情。 5.比較附近預售案行情,再依屋齡新舊折舊一至三成。6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。



評估 4:常見售屋風險停看聽



常見售屋風險


       


避免風險方法


買賣無效


若賣方沒有售屋資承買格或人資格不符。


確定雙方身分及資格。


交屋糾紛


交屋後,買方對屋況、使用權有爭議,並要求賠償。


交易前對於屋況得誠實以告,並將權利、細節載明在契約中。


碰到假買方


遇到惡意詐欺的假買方。


確認買方。


證件被盜用


賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時,被拿去抵押、借錢等。


交付權狀時,請專業代書開立保管證明。


收不到尾款


房子過戶後,買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。


請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。




評估 5:考慮售屋成本   


    若您的賣屋原因在於周轉資金,或者將賣屋所得移作其他用途等等,別忘了還要估算賣屋成本,在扣除這些額外花費後,才是真正賣屋的所得淨值。 賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出,如何節稅則是賣屋時的考慮重點。


售屋


成本


項目


說明


售前


整理


環境再造小額投資


空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值,造成議價空間。


貸款


成本


貸款滯納金或違約金


貸款銀行查詢未到期的貸款額度,若有多期欠繳情形,需將滯納金及違約金等一併清償。


設定塗銷費


尚有銀行貸款或有銀行設定但尚未塗銷者,會有代書設定塗銷費,費用約3,000元。


稅款


成本


土地增值稅


為售屋成本中最大的一筆稅費支出,其稅費多寡和公告現值與前次移轉的年數成正比。


財產交易所得稅


若售屋時產生損失,可於申報個人所得時提列。原則上,可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限;不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得中扣除


交屋前


各項


雜費


水電費、大樓管理費、地價稅、房屋稅、瓦斯費等費用分算


在交屋之前應該繳清的費用,交屋當天由代書依交屋當日做分算。


銷售


費用


仲介費或違約金


託房仲業者所需支付的仲介費,如發生違約情形也必須支付約定的違約金。


自售廣告費


如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。




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