售屋前5大評估(0917024310呂小晴) @ 穎樂居Ǯ新竹房產

評估 1：售屋動機評量

1家庭成員增加，空間不夠用 2家庭成員減少，空間過大3空屋閒置 4裝潢折舊，想重新裝潢 5考慮小孩上學的學區規劃6移民 7房價上揚，賣屋可獲得可觀利潤 8環境不夠優良

9工作地點調動 10常遭受天災意外，無法克服11地段不佳，沒有未來發展性 12有財務調度壓力且房子效用不大 13交通不便，通勤成本高 14利息太高，無力負擔 15房屋出租的投資報酬率低於3%

【若有兩項以上符合，建議考慮出售房屋】

評估 2：剖析房屋特色

＜屋內外屋況加分表＞

內部加分項	外在加分項
屋況裝潢新穎	位處靜巷或知名區域
房間數3~4間	附近有知名學區
格局方正	有專人管理
採光佳、通風好	鋼骨結構建造
配有合格之防火設施	使用高效率用電設備
隔音效果好	庭園綠化，設有無障礙設備

【註：超過三項特點，屬於中上產品；超過四項，屬於房市搶手貨】

評估 3：行情蒐集管道

房地產市場流行一句話，「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，有些屋主在定價時，因為考量購入成本及自我情感投射，產生房價盲點而開價過高，直到錯失出售良機後，才願意修正價格。

房屋行情蒐集其他管道： 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。2.委託多家房屋仲介業者估價，並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。4.上網查詢公開市場成交行情。 5.比較附近預售案行情，再依屋齡新舊折舊一至三成。6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。

評估 4：常見售屋風險停看聽

常見售屋風險	原因	避免風險方法
買賣無效	若賣方沒有售屋資承買格或人資格不符。	確定雙方身分及資格。
交屋糾紛	交屋後，買方對屋況、使用權有爭議，並要求賠償。	交易前對於屋況得誠實以告，並將權利、細節載明在契約中。
碰到假買方	遇到惡意詐欺的假買方。	確認買方。
證件被盜用	賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時，被拿去抵押、借錢等。	交付權狀時，請專業代書開立保管證明。
收不到尾款	房子過戶後，買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。	請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。

評估 5：考慮售屋成本

若您的賣屋原因在於周轉資金，或者將賣屋所得移作其他用途等等，別忘了還要估算賣屋成本，在扣除這些額外花費後，才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出，如何節稅則是賣屋時的考慮重點。

售屋成本	項目	說明
售前整理	環境再造小額投資	空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值，造成議價空間。
貸款成本	貸款滯納金或違約金	貸款銀行查詢未到期的貸款額度，若有多期欠繳情形，需將滯納金及違約金等一併清償。
貸款成本	設定塗銷費	尚有銀行貸款或有銀行設定但尚未塗銷者，會有代書設定塗銷費，費用約3,000元。
稅款成本	土地增值稅	為售屋成本中最大的一筆稅費支出，其稅費多寡和公告現值與前次移轉的年數成正比。
稅款成本	財產交易所得稅	若售屋時產生損失，可於申報個人所得時提列。原則上，可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限；不足扣抵者，可於以後三年度之財產交易所得中扣除
交屋前各項雜費	水電費、大樓管理費、地價稅、房屋稅、瓦斯費等費用分算	在交屋之前應該繳清的費用，交屋當天由代書依交屋當日做分算。
銷售費用	仲介費或違約金	託房仲業者所需支付的仲介費，如發生違約情形也必須支付約定的違約金。
銷售費用	自售廣告費	如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。