投資店面需要考慮哪些點??


店面產品可區分為二:成熟商圈以及潛力商圈

一般店面客戶的需求不外乎自用、投資(純收租或收租增值)或是節稅。好店面應從(1)地段(2)增值性(3)大型聯鎖店是否聚集(4)空租店面之多寡(5)租金合理性 (6)人潮與來店客比例(7)適合之業種(8)現有承租方是否穩定(9)都市計劃、重大建設(特別是交通、大型百貨、商場進駐) (10)局勢變化(如大陸觀光客) (11)陽面、陰面以及(12)逆三角、順三角、黃金三角等十二大評估點著手選擇。     只要評估後具有潛力,即使目前只有2%報酬率,還是可大膽下場,隨著兩岸三通及大陸觀光客來台放寬,店面市場前景更看好!近年來由於銀行定存利率持續低檔,並且在通貨膨脹的隱憂下,具保值效益的店面產品成為房市投資的重要工具;近5年來,大台北地區店面產品的成交件數逐年增加,民國9394年的增加幅度分別為77以及35,而今年也較去年上升73.2%,其中,北市以總價二千萬至三千萬店面成交佔22.8%居冠,最受投資人青睞;另外,總價四千萬以上「黃金百貨商圈」、「五星精品商圈」店面成交佔比也高達三成,顯示民眾對於店面的購置,不論是投資轉租或自行開店皆呈現趨熱現象,而「有實力」的投資人更對於黃金店面的高投報率趨之若鶩。如何在眾多的產品選擇中挑選優質投資標的?「必須掌握準、精、快三項要訣」,就是充分了解商圈資訊、掌握市場行情;就是善用財務槓桿原理,利用低利率、高收益,賺取高獲利;就是看準兩岸觀光人潮、把握時機進場。店面投資首要關鍵在於選對人潮群聚的區域,搭上兩岸直航以及開放大陸人士來台觀光的利多便車,短期來說,大陸觀光住宿旅館或飯店週邊的店面最為看好,台北市飯店密度最高的區域就屬於中山區的密度最高,民族東路、新生北路、南京東路、及中山北路包圍的商業區,飯店、旅館、酒店及百貨林立,再加上又有民權西路、雙連、中山三個捷運站在附近,交通十分便利。特別是中山北路二段國賓、老爺、京華、華泰等飯店林立的晶華精品商圈,店面最為看漲,租金行情約每月每坪6000元至12000元。其次,是觀光景點附近的店面,大陸人士最喜愛的大台北地區著名觀光景點,如陽明山、中正紀念堂、台北101、北投溫泉、淡水、士林夜市等地週邊的店面行情可望跟著水漲船高。精品百貨商圈的店面,也是大陸人士來台消費最愛。以目前頂級精品商圈來看,主要分佈在晶華商圈、敦南仁愛商圈、安和路商圈、大安路商圈以及天母商圈最為著名。根據近1年來店面成交資料統計,台北市以大安區的店面成交比重最高,佔23%,租金行情約每月每坪12000元至15000元;其次為士林與中山區,各佔1516%;大安區以SOGO百貨為主的忠孝東路四段、敦化南路的敦南仁愛商區店面行情最為搶手,每坪成交價最高可達200萬,租金行情約每月每坪5000元至8000元。店面產品及類型五花八門,投資者選擇店面產品時,應先考量店面大小、約2040坪較為恰當,格局方正尤佳;其次,觀察周邊環境,包括街面長度、腹地大小等,最好是鄰近商圈或住宅區等,且紀錄每天人潮時期,若僅有上下班時間才有客人,商機將大打折扣。再則,臨路寬最好在20公尺以內,也就是與對面商家的距離不宜過遠,才會有集市的效果,若位居交通要道、停車方便最佳;最後就是看店家的陰陽面,陽面是指一家店接著一家店、陰面則指店與店中間隔著學校或郵局等公家單位,一般而言,陽面店家生意較佳。投資妙招一:慎選地段、商圈人潮聚集的熱鬧商圈是店面投資的必要條件,商圈的種類可區分為三類:一、成熟的中心商業區,適合高價值、高單價的商業行為;二、成型的商圈,適合知名的連鎖店、餐廳或服飾店等;三、住宅社區型商圈,適合便利店、生活用品、飲料店等。投資妙招二:慎選交通便利處吸引人潮聚集的關鍵因素之一就是交通工具的可及性高,越容易到達的區域,人潮群聚的效應越高,因此,捷運站區或其周邊100500公尺以內、公車站牌處、鄰近大型停車場等,皆為可及高的區域,容易吸引逛街或休閒人潮。投資妙招三:慎選店面賣相開店做生意就是希望客人多上門,店面位置越能吸引注意力、客人進出便利,越容易招來顧客進門,因此,一樓店面產品是最佳選擇,尤其是三角窗位置,能夠佔據最大的人潮目光,而店面也最好是面寬,曝光較為明顯;二樓店面雖是最不得已的選擇,但通常價格較為便宜,若也能找到三角窗位置,且具有獨立進出口,也是不錯的選擇。投資妙招四:慎選承租方投資店面產品其中一項目的,就是希望能做個穩當收租金的包租公或包租婆,因此,選擇承租方必須是能長期經營、高獲利的商家,最好是知名品牌或連鎖店等,如此才能有穩定、長期的租金收益。

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