5月份又到了繳稅季節,要是今年曾經賣房,就必須繳交土地增值稅,甚至可能要繳奢侈稅,建議民眾尋求專業的地政士(俗稱代書)協助釐清並注意繳稅規範,才不會當個多繳稅的冤大頭。專家建議,要清楚了解土地買賣價格,確切掌握土地增值稅的稅基,同時要注意奢侈稅地雷以免被錯殺無辜。

 

 

 

賣屋不可不知 土地增值稅和奢侈稅


土地增值稅是台灣特有的一種賦稅,由地方政府開徵,早已行之有年,主要根源於土地價歸公的觀念,有賣房屋的人都一定得繳納。專家表示「根據土地法規定,每次土地在移轉時,就必須課徵20~40%的土地增值稅。」計算方式為賣出土地時的公告現值,扣掉原來或前1次移轉時的公告現值,再扣掉改良土地的相關費用(如工程受益費、土地改良費等)後的餘額。奢侈稅是政府抑制短期交易,市場拉抬房價的政策。20116月實施之後,持有在中華民國境內之房屋及其坐落基地,或是依法得核發建造執照之都市土地,在2年內移轉,未滿1年課房價15%作為奢侈稅,不到2年則課10%,持有超過2年,就不在奢侈稅課稅範圍內。

 

 

別當萬「稅」爺 小心稅制陷阱


賣方需要對於土地增值稅仔細研究,現在土地增值稅節節上升,土地持有的時間越久、持分比例越大,須繳納的土地增值稅就越多,賣屋前可請代書幫忙計算,或上財政部網站試算。土地增值稅也有疑慮,最嚴重的如由租稅競爭(tax-competition)所引發的估價偏低,以致未能將土地增值完全收歸公有。例如地方政府之間相互以減稅方式來吸引轄區外之生產要素到轄區內從事生產活動,以期增加其稅基與稅收的現象。或是地方政府以租稅減讓,提供土地及設備等經濟誘因作號召。

 

 

自住怎麼也被課奢侈稅?


201161日奢侈稅實施,非自用住宅或是土地,民眾必須持有房產至少2年以上,轉手時才不會被課奢侈稅,但仍會發生在非自願的情況下售屋,不小心就被課到奢侈稅。例如,原在台北居住的張先生,買了1間位於桃園的房子自住,不久因為工作調動,賣掉房屋改買到新北市,但隔了幾個月,收到國稅局寄來的奢侈稅補繳單,不免困惑「自住」不是可被豁免,免課奢侈稅嗎?

 

 

忘「遷戶籍」好冤枉


原來是因為忽略了「遷戶籍」這個動作,結果不僅要補稅可能還被罰鍰,主要原因是未能證明賣屋屬於「自用住宅」。排除奢侈稅的課稅範圍在一般民眾買賣
屋有2個重要條件,要點1就是所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地),並辦竣戶籍登記,且在持有期間無供營業使用或出租。可排除奢侈稅課稅的要點2是指,所有權人原符合第1點規定,但本人或配偶購買另1間房屋,以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋,只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋;或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地,而且出售後仍符合第1點規定。因此,如果同時買賣屋,要注意在新屋入手締約後3個月內辦好戶籍遷入的動作,以達到排除奢侈稅的條件。要點2中的「非自願性因素」如因調職、非自願離職等也可排除奢侈稅,但關於非自願性因素賣房之認定仍爭議不斷,民眾還是要小心確認自身權益,而最重要的就是做好要點1的條件,辦竣戶籍登記,且在持有期間無供營業使用或出租。

土地增值稅聰明節稅4心法
 
心法1:土地增值稅稅率優惠「一生一次」


洪正衛說,有關土地增值稅,每個人都擁有「一生一次」和「一生一屋」兩種稅率優惠,其中「一生一次」的條件較為寬鬆,只要符合自用住宅規定,就可以使用10%的優惠稅率。「一生一次」也就是一生只能使用1次的土地增值稅稅率優惠,是以戶籍來計算,條件是1年以內,此戶籍處只供私人住宅而非營業或出租場所,就能享有優惠課稅,由於條件比較寬鬆,如果賣屋時發現土地增值稅不高,一般會建議賣方先放棄,把這機會留待下次使用。關於土地增值稅,稅捐機關會先計算漲價總數額,計算公式是:申報移轉現值總額-前次移轉現值總額X物價指數-土地改良費用
30坪建物舉例計算就是:申報移轉現值總額20000X30坪-前次移轉現值總額×物價指數5000X30X物價指數120%200萬-土地改良費用60萬=140萬。再接著按照土地增值稅稅率計算出稅額,一般用地是依持有土地年限不同按20%~40%來計算:60X20%60X30%+(140萬-2X60
萬)X40%38萬;而自用住宅用地使用「一生一次」的優惠稅率10%來計算:140X10%=14萬。算起來相差了24萬之多。

 


一生一次節稅妙方 夫妻各1


要注意使用「一生一次」住宅優惠稅率者,其土地移轉方式限定為「出售」,若以「贈與」方式移轉,則不能使用相關稅率優惠。但可運用夫妻各1次的節稅妙方,也就是夫妻各享有「一生一次」的機會。如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1次「一生一次」稅率優惠後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,即可再適用「一生一次」自用住宅用地的優惠稅率。

 

 

心法2:土地增值稅稅率優惠「一生一屋」


2009
1230日,增加了「一生一屋」優惠稅率,曾經適用「一生一次」自用稅率,民眾不管一生當中換了幾次房子,只要其配偶、未成年子女只有1處自用住宅,持有土地滿6年,設籍滿6年,出售前5年純自住,沒有出租或是營業,均可以使用10%的土地優惠稅率。例如200611日,王先生出售1戶自用住宅,先適用一生一次優惠稅率10%200651日,王先生再買1戶自用住宅,土地面積僅20坪,和太
太、小孩設有戶籍,到了2012620日,王先生夫妻和未成年小孩名下只有這1屋,也未出租或是營業用,再賣屋時就可適用一生一屋10%優惠稅率。

 

 

心法3:注意重購退稅政府美意


重購退稅是政府對於2年內,民眾購買第2筆土地者,給予補貼的美意。提醒民眾,千萬別忘記這項權益,如果民眾第2筆所繳的增值稅高於第1筆,可以在2年內申請退稅,不過這部份並非節稅,而是賣方的退稅權益。

 

 

 

心法4:房貸利息可作為所得稅的列舉扣除額

 

 

若是自住用宅,在5月報稅時,可以採用列舉扣除額。貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳席清單正本,民眾可以把這筆房貸利息支出,列為「自用住宅購屋借款利息特別扣除額」,最高可以列舉30萬,提醒民眾,如果有其他儲蓄利息所得,則需要事前扣除。

 


資料來:奇摩房地產週報

 

 

 

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