簡單說,在台灣從買到房子持有再賣出,必須繳納交易稅 (印花稅、契稅)、持有稅 (房屋稅、地價稅)、所得稅 (土地增值稅、交易所得稅),而這些稅分別以公告地價、土地公告現值、房屋評定現值等價格作為課稅計算基準(目前課稅基礎遠低於市價)。也就是說,房子明明和土地是黏在一起的,但在課稅時,卻被分開計算,因此造成諸多問題。為了導正缺失,使課稅基礎符合市場價格,故推動「房地合一」改革。

 

 

目前大家吵得不可開交的「房地合一」制度,其實是僅針對房屋交易所得稅的部分。現今國內房屋交易,土地和房屋是分開課稅,土地依土地公告現值課徵土地增值稅,房屋則依房屋評定現值併入綜合所得稅課稅,而在這制度下,也造就了以下諸多問題:

 

 

 

土地、房屋售價拆分不成比例:移轉土地所有權,其所課徵的土地增值稅,不列入所得課徵,但房屋出售所得,卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上,常常為了規避所得稅的累進稅率,刻意「壓低房屋售價,抬高土地售價」,以減少稅金金額。

 

 

 

課稅基礎與市價脫節:透過實價登錄的資料比對,房屋評定現值平均不到市價的一成,土地公告現值平均則不到市價的五成,也就是說超過公告的部分,所得是不需要繳稅的。

 

 

 

土地漲價不用繳稅:因公告現值一年調整一次,所以在一年內多次移轉,根本課不到土地增值稅,土地因公共建設所漲的價值,全都歸為個人所有。

 

 

 

賠錢賣卻要繳土地增值稅:因為土地增值稅是以土地公告現值計算,而土地公告現值又與市價嚴重脫節,所以每年政府仍會予以調高,導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格),都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

 

 

 

未來,若真得實施「房地合一」,那麼房屋的買賣所得,將會以房屋和土地售出的實際總額扣掉取得成本後,作為課稅基礎,如此,上述四個問題,將得以獲得改善。扭曲的房地產稅制也將逐步導正,期待能在效率與公平間取得平衡,並兼顧房地產市場發展與人民居住正義。

 

故「房地合一」改革若通過,可算是台灣房地產稅制改革的一大里程碑。

 

資料來源:http://www.buzzhand.com/post_609653.html

 

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