威秀好宅∞犀利晴報Ǯ何謂房地合一、實價課稅？讓我們來為您說明0917024310、0972056943－穎樂居Ǯ新竹房產

威晴最近被很多客戶問到此議題，所以花了些心思，整理一些網路新聞或學者分享的文章，將寫得最好的內容一一整理，並安排先後順序，好讓讀者看完能夠立即明白!!!資料相關來源在最下方都有註明喔!

同行請勿複製，因為這是我們花心血整理的，也有部分文字是我們自己的發言喔，建議同行自行上網搜尋整理，請尊重著作權囉，感恩!

如果覺得威晴整理的不錯，歡迎複製此篇網址轉貼出去。

何謂房地合一、實價課稅？

一、要暸解「房地合一稅」之前，先要知道台灣現有不動產的相關稅制。

台灣房地產有三種稅，一、持有稅：包括每年繳納房屋稅、地價稅；二、移轉稅：買賣房屋時，應繳土地增值稅及契稅；三、交易所得稅：買賣房屋時，政府依照房屋評定現值，計算賣屋所得，納入賣方的個人所得中課稅。這三種稅，最為人所詬病之處，就是賣房子時，只對房屋課稅、土地不課稅，而一間房屋最有價值的部分，就是土地。

二、房地稅合ㄧ的推動為何與所得稅法有關?這自然要從所得稅法的規定說起。

依所得稅法第14條的規定，個人之綜合所得總額，以該條所訂全年各類所得合併計算之，其中第1項第七類的規定即為財產交易所得（依第15條第1項之規定尚包含納稅義務人之配偶及未成年子女等之所得）

財產交易所得總額=納稅義務人的交易所得+配偶的交易所得+未成年子女的交易所得。

所謂財產交易所得依所得稅法第9條之規定，係指納稅義務人非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益（例如不動產交易），其申報之內容為如果財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

交易所得計算=賣出成交價-(原始取得成本+因取得、改良及移轉產生之費用)

上述規定即為個人出售不動產後次年申報個人綜合所得稅時，將不動產出售之收入扣除相關費用後計入綜合所得的基礎規定，但是因為所得稅法第4條第16款規定，個人及營利事業出售土地免納所得稅，故現行不動產交易中只有出售房屋的收入屬於財產交易所得。另外購買預售屋以後在未交屋前即轉手售出，因屬於權利之交易故亦須依照前述規定而申報財產交易所得。而從上述規定可以發現，財產交易所得其實已經是依據實價認定，但因所得稅法施行細則第17條之2又規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法法第14條第1項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。(這段話的意思是說，台灣的財產交易所得的課稅計算方式，本來就是依照賣價-購入成本的餘額>去計算，但抗性是，很多納稅義務人因為沒有主動申報或是沒有提出當初的購入成本價證明，國稅局因此無法計算，所以只好依照財政部核定的標準去用房屋現值的算法來算出應繳納的稅額，所以大眾長期以來都誤會國稅局是用房屋現值去課稅，其實都錯了，那只是因為缺少當初購入成本價的證明而只好用房屋的現值方式去計算。)

三、「房地合一」的用意為何?

全世界的不動產課稅都是房地合一，台灣的不動產卻是採取房、地分離的課徵制度，對不動產在持有或買賣階段課稅，多數是以政府公告價格課徵，且偏離市價水準，無法真實反映稅負。而過去曾提出5次修法，但都因外界反彈過大而失敗。這次財政部所提出之房地稅合ㄧ，顯然是想要將財產交易所得申報的範圍從原來僅有房屋，修法納入土地的部分，藉此希望房產買賣能夠合一為增值利益的課稅方式，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅，房屋的交易利得可按實價課徵所得稅的雙軌課制，達到不動產交易利得實價課的目的。

四、「房地合一」最簡單的解釋為?

指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。

五、房地分開課稅、房地合一課稅，差別在哪裡？

舉例來說，曾有投資客以總價一億二千萬元買進某台北著名豪宅，不到一年時間，以一億七千萬賣出，大賺五千萬。結果猜猜看，這位投資客繳了多少稅？

答案是，不到三十萬。

賺五千萬、只繳三十萬稅，交易成本只有一百六十七分之一，為什麼會如此？答:

一、由於持有時間短，公告現值沒調整，土增稅為零元；

二、房屋交易所得稅只課不到三十萬元，因為目前房、地分離課稅。

過去沒有實價登錄、少了買進價位，因此，賣屋課所得稅時，都是按照政府公告的房屋評定現值，計算出「房地比」來認定資本利得；由於房屋評定現值和市價距離遙遠，按評定現值所認列的資本利得少，所得稅自然也少。然而，實價登錄後，有了成交價，未來出售時，就能以賣出價格扣除買進價格，計算出「真正」的資本利得。這筆錢，在房地合一課稅，再扣除土增稅，納入個人所得課稅，最高稅率將達四五％。以上述例子來看，投資客賺的五千萬元，扣除土增稅（零元），五千萬元納入個人所得，所得稅一定是最高的四五％，須繳二千二百五十萬元，個人淨所得，也會從五千萬元，降為二千七百五十萬元。

六、未來，房地合一就是除了土地要繳納土增稅之外，也要按照資本利得實質課稅。

再舉例，假設某A買了100萬元的房產，並以200萬元出售，獲利100萬元，而又假設購入時公告土地現值為20萬元，出售時為40萬元，等於土地賺了20萬元，假若以20％稅率試算土增稅，等於須繳4萬元。某A獲利的100萬元之中，會先扣除公告土地現值20萬元的獲利，等於總資本利得為80萬元。劉坤圖說，這80萬元獲利未來可能會採分離課稅，並由財政部再研擬稅率，但也有可能按照綜合所5％~45％的稅率課徵。他說，若以20％稅率換算，等於繳納16萬元，另外也須繳4萬元土增稅。

七、房地合一是否等同全民加稅？

學者認為，自用住宅持有5年以上免稅，不容易影響自住戶，況且係以「資本利得」而非奢侈稅不分盈虧皆要課徵總價10％~15％稅率，相較之下奢侈稅反而課得比較重。現在房地合一已經逐步「打折」退讓，最初原本是要納入綜所稅，但現在趨向分離課稅，其次，原本扣除的交易成本是要以土增稅稅額，目前也改為直接採扣除購入時的公告土地現值，也減輕了課稅負擔。

八、誰能躲過房地合一？　2道免死金牌!

房地合一目前擬定將免稅的範圍限制在「一戶且持有5年」，也考慮納入「出售價格在3千萬以下」的房產，僅有1戶自住房屋且持有5年以上，或出售總價低於3千萬的房屋皆免稅。(未來有可能會調整以2千萬為門檻)一戶以上或持有未達5年，採「分年扣除率」自住若持有不滿5年，或長期持有但超過一戶，將依持有時間的長短來區分不同的扣除率，減除的獲利最高可達8成。但自住豪宅因受限於「排富條款」仍不能免稅，除非持有時間超過10年，可適用額外的「長期持有」優惠條款。但專家學者認為，如果將免稅門檻訂在到3千萬以下，可能會讓炒作行為集中在低總價產品，導致民眾更買不到便宜的物件。

九、是否贈與也要房地合一?

房地合一相關的實施細則正在擬訂，制度輪廓越來越清楚，除了按所得多寡採累進稅率、按持有時間區分年扣除率之外，財政部也表示，房地合一的範圍是根據個人和法人「處分」不動產的資本利得來實價課稅，但「處分」的定義不單只是出售，還包括交換和贈與等等，如果從中有實際獲利都必須要照實價來課稅。

十、房地合一上路後，是否停徵不動產奢侈稅?

財政部於103年12月8日赴立法院財委會進行「房地合一稅制之規畫情形」專案報告，內容指出，初步規畫將採與現行綜合所得「分離課稅」，並比照綜所稅課稅級距、稅率課徵；並對持有房地超過2年，將按照超過2年年數減徵，最高可減徵75％。此外，未來房地合一稅上路後，奢侈稅也將跟著做配套修訂，不動產部分將停徵；並防止外資陸資藉低稅率炒作房價，也規畫採累進稅率課稅。